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      火爆地產市場的創業空間如何盈利?

      創業空間究竟承擔怎樣的功能,它和孵化器有什么不同,自身又將會如何演變和升級?

      不足200米長的北京中關村創業大街,早已成為一處創業者最集中的區域。在總理走訪過后,這里的熱鬧程度更勝以往。而這條創業大街只是北京打造眾創空間的一個縮影,在北京及其它城市,越來越多的類似機構隨之出現。

      創客空間、創業咖啡、聯合辦公,這些面向創業者的創業空間似乎一夜間遍地開花,再加上各類孵化器、科技園區,創業者們恐怕也已經很難分辨出個中差異。

      今年3月,國務院下發了關于“眾創空間”的紅頭文件,算是給各類新型具備孵化功能的創業空間定義了一個官方正式名稱。

      全民創業的時代下,創業空間究竟承擔怎樣的功能,它和孵化器有什么不同,自身又將會如何演變和升級?

      創業空間是什么?

      今年來,幾位地產界大佬的創業項目獲得頗多矚目。SOHO中國董事長潘石屹推出內部創新項目——辦公短租產品SOHO 3Q。原萬科高級副總裁毛大慶離職后,剛剛推出他的新項目“優客工場”。而曾任SOHO中國副總裁的王勝江,也聯手洪泰基金打造了“洪泰創新空間”。

      全球范圍內,類似的聯合辦公服務商在過去5年內從300家增長到6000家。國內的創業服務在同時間內也達到了一個新高點,過去一年時間里,YOU+公寓,SOHO 3Q等搭建創業者社區的地產項目陸續上線,提供的服務從創業所需的生活辦公場地,到各類創業服務,再到對接投資人等資源。

      毛大慶在介紹他的創業項目時,曾拿美國的聯合辦公租賃公司WeWork做對標。王勝江解釋“洪泰創新空間”時,曾提及美國另一家創業空間NeueHouse。

      “我們是沿著創業者的屬性去做一個生態鏈”, 王勝江對騰訊科技表示,從提供空間開始,洪泰創新空間將給創業者提供各類技術性的服務,譬如創業者前三個月最需要的注冊、法律、財務、稅收等。

      運營方式上看,剛剛興起的創業空間和孵化器有重疊,但又不完全一致。廣義上的創業空間較孵化器門檻更低,為更多草根創業者提供成長空間。另一方面,創業空間的范疇更廣,包含創業咖啡這類新型孵化器,也包含一部分地產性質更強的聯合辦公空間。

      除了提供給創業者的辦公區域,服務功能也是目前創業空間的運營方們普遍會對外強調的屬性,服務包含了各類技術性服務,以及創業培訓、投融資對接、團隊搭建及媒體資訊等。

      誰在做創業空間?

      創業空間雖然是一個新名詞,但類似的科技園區,創業基地并不是剛剛出現。

      各地由政府投資主導的創業園區是其中重要的一部分,譬如杭州政府建設海創園及夢想小鎮。除了政府主導的園區,更多現存的市場化的創業空間,偏向聯合辦公基地,主要通過寫字樓“整批零租”獲取差價。

      還有一類的創業空間組織結構更為松散,主要提供創業者的聯系平臺,譬如3W咖啡,京東JD +奶茶館等。

      在王勝江看來,“中國現在存在的所謂的創業空間,90%都仍然是通過房租差價賺錢,只能算作是寫字樓市場的一小部分,本身不提供孵化的功能”。

      隨著創業投資市場的發展,創業空間的運營模式也在逐漸升級。一些創業空間已經擺脫物業模式,也不要求創業團隊股份,而是圍繞創業者,投資人、產業鏈上下游整合可開放的資源,核心在于吸引和扶持有潛力的創業團隊。

      從這個意義上,“空間”這個物理上的概念已經不再是創業空間的核心,而只是一個支撐點。想象空間在于對好項目、好團隊的持續運營能力。

      創業空間如何盈利?

      在盈利模式上,WeWork已經先行試驗出可行的方案。2014年,WeWork實現營收1.5億美元,利潤率將近30%。同時,這家聯合辦公平臺的估值已經達到60億美元。

      WeWork主要與商業地產基金和開發商合作,通常以低于市場價10%左右的折扣租樓層,重新設計后再租給各種創業公司。

      而WeWork的盈利點主要在于兩方面:一是會員費及配套服務費,通過寫字樓“整批零租”及打包的配套服務轉去差價;二是隱形回報:包括地價的溢價、對公司投資獲利等。

      國內的踐行者中,毛大慶的優客工場比較明確地要走WeWork的路線, “優客工場有服務收費,但總的來說,比創業企業自己去單打獨斗的創業費用低了很多?!泵髴c表示。

      背景相似的王勝江有不同的思考,他更希望完全脫離地產開發商的角色,在他的定義中,洪泰創業空間的屬性是創業而非地產,“我們的屬性是創業者,當然也希望通過創業空間能夠把房地產激活,但前提是首先得理解什么是創業者”。

      在他的定義里,洪泰創業空間并不僅僅作為洪泰基金的配套服務存在,“這件事本身的機會巨大,如果搭建了一個創業生態鏈,能孵化出好的產品,投資人也能找到好的項目,這個平臺的意義絕不會是配套”。

      王勝江的構想中,洪泰創業空間承擔更多扶持和孵化的角色,最終搭建的是圍繞創業者的生態圈。有類似思考的并不只有王勝江,科技新媒體36氪打造的創業空間“氪空間”,也按照場地免費、不占股權的方式運營,支撐免費模式的也是背后其服務創業者,打造創業生態圈的思考。

      打造服務能力,搭建創業者社區,是創業空間的勝出的核心,也無疑是運營創業空間的難點。完善的配套服務,豐富的社交活動,創業資源對接,這些都是打造一個成功的創業服務空間的必備要素。當更多的資源在“空間”里流通時,創業空間才具備比房地產企業或孵化器更大的價值和意義。

      其實,“空間”這個物理上的概念已經不再是創業空間的核心,而只是一個支撐點。想象空間在于對好項目、好團隊的持續運營能力。

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      評論列表(1條)

      • 杠桿網配資
        杠桿網配資 2015年5月19日 下午3:57

        想象空間在于對好項目、好團隊的持續運營能力。

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